蛋殼這種長租公寓怎么就暴雷了?

蛋殼這種長租公寓怎么就暴雷了?

最近蛋殼這個長租公寓公司又有了一些“幺蛾子”,一路下跌的股價神奇的迎來一波大漲。那為什么說神奇就要說他為什么一路走跌,還是因為他們的長租公寓的商業模式暴雷了,出現了大量的拖欠房東房款,趕走租客等等的惡性事件。而更為嚴重的是暴雷的不止是蛋殼,而是長租公寓的這整個的商業模式。

我很好的兩個朋友前一陣子租了長租公寓的房子,也深陷公司暴雷的拖累,所以感覺還是很有必要了解一下這么一個做“二房東”的長租公寓怎么就暴雷了?

首先如果把長租公寓定義為“二房東”就有點太簡單了。二房東做的事情,就是低價從業主那里收房子,然后裝修一下,再高價把房子轉租給租客。這中間的收入是房租差,租房的中介費,手續費還有每年少給業主的一個月空置期房租。這種商業模式怎么看都不像是會暴雷是吧。這種商業模式是安全,但看起來是不是也太傳統了,太不性感了。

所以聰明的互聯網人,或者說是搞“互聯網金融”的人,就搖身一變把長租公寓這么個項目變成了資金盤項目。他們要做的是高價的從業主那里收房子,以求可以快速的拿到房源,然后再低價的把房子租給租客,快速的占領市場。

但這么高買低賣怎么賺錢呢?所以就需要聰明的金融思維。長租公寓講究個長租,那自然業主和租客都要講究個長遠。所以在業主端,長租公寓會個房東簽一個很長時間的合約,一般是3年到5年。而租客端,長租公寓也要求租客需要預付一年的租金。雖然租客是預付了一年的租金,但給房東錢的時候確實月付的,于是這中間就有了一個時間的錯配,就形成了一個很大的資金盤。

有了這個資金盤,長租公寓就可以繼續的快速擴張,拿房源,裝修,低價出租,拉新租客入住,繼續拿租客的預付租金。只要你擴張的夠快,這個游戲就可以繼續的玩下去。這聽著是不是有點龐氏騙局的感覺。那有這個感覺就沒錯了。

而長租公寓之所以會有這么多社會問題,就是因為他在構建資金盤而同時還把手中的租約進行的資產的證券化,進一步加杠桿獲得資金快速擴張。

因為面向的租客主要是年輕人,大部分的年輕人沒有能力一下子拿出一年的房租,于是他們又跟金融機構合作推出了租房貸。這一波操作讓剛剛步入社會的年輕人,就感受到了來自資本的毒打,提前體驗了還房貸的壓力。

這樣的商業邏輯可謂是非常脆弱的,他們必須奪路狂奔,可能直到上市拿到了二級市場的融資,才能稍微緩解一下資金的壓力,內部優化效率,依賴房源的壟斷慢慢盈利。但這整個資金鏈都太脆弱了,經不起任何黑天鵝的沖擊。

但恰巧2020年就是最大的“黑天鵝”之年,一場疫情導致很多租客無法回城,要求退租。各種資金盤最害怕的就是投資者擠兌,而大面積的退租無法獲得退款,就會產生更大規模的退租恐慌,于是就產生了擠兌。這也就是為什么今年有這么多的長租公寓集體暴雷的原因。

當然資本家暴雷咱們并不為他們擔心,但苦了那些苦哈哈租房的年輕人。他們一邊被拿不到租金憤怒的房東趕出公寓,一方面即使沒房住了,還要按月繳納銀行的租房貸款。簡直的被毒打的遍體鱗傷。

這就是長租公寓現在的問題了。這么多年了,粘上互聯網思維和金融兩個詞的東西都紛紛暴雷了。這兩個詞好像天生的就不是特別的相融。可能因為從本質上兩種思維就有著天生的沖突。互聯網本質上是一個“野蠻”的,高速迭代,快速試錯,而又相對短視的行業。對于熱錢、塊錢的追求在互聯網領域就從來沒有停止過。

但金融恰恰是一個需要對風險極為審慎的行業。因為金融行業存在著諸多的風險錯配,無論是夸群體的,還是夸期限的,這種風險收益的錯配,就會導致一些人賺錢,但由另一些人承擔風險。所以為避免這種情況,金融行業就是一個需要強監管,自我克制的行業。這種氣質和互聯網的氣質是非常矛盾的。

所以說,在現在的互聯網環境中,但凡商業模式中套著金融邏輯在里面的,都還是小心一些為妙了。 

作者:鍋哥不姓郭   圖片:網絡(侵刪)

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